Crédit immobilier pour les investisseurs locatifs

La dernière décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) autorise les banques à prêter plus aux ménages qui réalisent un investissement locatif.

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a tenu mardi 13 juin sa trente-septième séance, sous la présidence de Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique.

Le crédit demeure résilient en France

Notamment dans le contexte de la recommandation du Comité européen du risque systémique (CERS), le Haut Conseil a examiné les vulnérabilités liées à l’immobilier commercial, marqué par une baisse des transactions et une correction des prix immobiliers sur certains segments, ainsi que les différents facteurs de résilience.

Le HCSF a mis en place différents indicateurs de suivi du marché immobilier commercial et continuera de suivre ces risques avec attention, notamment via une analyse approfondie lors de sa prochaine séance.
Le Haut Conseil constate que le crédit au secteur privé non financier demeure résilient en France.

Les crédits à taux fixes, une protection pour les emprunteurs

Si le HCSF renforce sa vigilance sur les implications de la hausse des taux d’intérêt pour des acteurs économiques fortement endettés, il relève également une gestion généralement prudente de ces circonstances et souligne la protection offerte aux entreprises et aux ménages dans cet environnement de taux d’intérêt par la part prépondérante des crédits qui leur sont octroyés à taux fixe.

Il continuera de suivre attentivement l’évolution des conditions de financement des entreprises et des ménages.

Le Haut Conseil rappelle que la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédit immobilier vise à contenir une possible dérive des conditions d’octroi dans un contexte de normalisation des taux d’intérêt, et donc à maîtriser les risques pour la stabilité financière en rendant le crédit plus sûr : la mesure participe de la robustesse du modèle français de crédit immobilier, en prévenant une augmentation du risque de crédit des ménages emprunteurs.

La France garde par ailleurs le taux de crédits immobiliers le plus bas des grands pays européens et une des productions de crédit immobilier les plus dynamiques.

La marge de flexibilité des banques pour l’investissement locatif passe à 30%

Le Haut Conseil a également pris connaissance des derniers chiffres de conformité à la décision qui est respectée par l’ensemble des établissements. La production de crédits non conformes s’établit à 13,8 % au premier trimestre 2023 pour une marge de flexibilité maximale de 20 %.

Prenant acte de certaines difficultés opérationnelles rencontrées par les banques dans la mise en œuvre de la mesure, le HCSF a décidé d’introduire deux ajustements techniques, qui ne modifient ni l’équilibre d’ensemble de la mesure ni sa portée.

Ainsi, au regard de la saisonnalité de certaines opérations et afin de faciliter le pilotage opérationnel de la mesure par les réseaux bancaires, le HCSF a estimé que, suite à un dépassement limité constaté sur un trimestre de l’une ou l’autre des limites d’allocation au sein de la marge de flexibilité de 20 % prévues par l’article 2 de la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, l’ACPR pourra considérer que le respect de ces limites d’allocation sur la production globale de ce trimestre et des deux trimestres suivants constitue une action correctrice appropriée et suffisante.

Par ailleurs, au vu du recours effectif à la flexibilité pour les acquisitions de résidence principale et compte tenu des évolutions structurelles en cours du marché immobilier, le Haut Conseil a décidé de procéder à un second ajustement technique au sein de la flexibilité totale de 20%. Il relève de 20 % à 30 % la part de celle-ci libre d’utilisation, donnant ainsi une souplesse supplémentaire à l’investissement locatif.

Rien ne change pour les primo accédants

Cette évolution n’affecte pas les primo-accédants, dont la part de 30 % dans la marge de flexibilité reste inchangée, ni les autres accédants dont la part n’était pas complètement utilisée.

Le Haut Conseil souligne que les normes d’octroi du crédit doivent contribuer de façon structurelle à la sûreté du crédit immobilier.

En conséquence, le Haut Conseil a adopté une décision amendant le deuxième paragraphe de l’article 2 de la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 qui sera publiée au Journal Officiel de la République Française et sur le site du HCSF.

Ce qu’il faut retenir

Les règles principales régissant le crédit immobilier en vigueur depuis le 1er janvier 2022 n’ont pas été modifiées.

Le taux d’effort, c’est-à-dire le montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus reste fixé à 35%. La durée maximale des crédits immobiliers reste limitée à 25 ans,

En revanche la marge de dérogation à ces principes, accordée aux banques pour 20% des crédits, connaît une évolution. A l’intérieur de cette enveloppe, la part des crédits libres d’affection à tout type de produits immobiliers, dont les investissements locatifs, va augmenter de 20% à 30%.

Bercy est par ailleurs revenu sur le taux d’usure, un taux de crédit plafond destiné à protéger l’emprunteur.

Comme annoncé par le gouvernement en début de mois, la mensualisation de la révision de ce taux, auparavant actualisé chaque trimestre, est bien actée jusqu’à la fin de l’année.

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